导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zh87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些ù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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